LA LOI "CARREZ"

(Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) Art. 46 - (Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996). Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure à plus d’un vingtième de celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance (décret n° 97-532 du 23 mai 1997) Art. 4.1 - (décret n° 97-532 du 23 mai 1997) La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 es la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Art. 4.2 - Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en  compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. Art. 4.3 - Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.

 

Actes soumis à la loi

De par la loi, tout vendeur à l’obligation d’indiquer la superficie du bien vendu dans tous les actes relatifs à une vente de lots en copropriété.

Sont visés par la loi les actes qui impliquent la stipulation d’un prix en contrepartie du transfert du droit de propriété:

                - Les promesses unilatérales de vente
                - Les promesses unilatérales d’achat
                - Les promesses synallagmatiques de vente (compromis de vente)
                - Les actes définitifs de vente.
                - Les congés pour vente (délivrés par les propriétaires bailleurs, en application de la
                  loi du 6 juillet 1989, ont l’obligation de faire figurer la superficie du logement puisque
                  ces congés valent offres de vente au profit des locataires).
                - Les contrats de location-accession
                - Les contrats de location-vente.
                - Les ventes par viager.
                - Les ventes par adjudication devant le tribunal sur licitation ou saisie immobilière.

L’action en nullité de l’acte

Si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ou ses ayants droit peuvent, seuls, invoquer la nullité de l’acte, à l’exclusion du vendeur ou de ses ayants droit.

La demande en justice devra être introduite au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte  authentique constatant la réalisation de la vente et que la date portée sur cet acte est le jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier (article 46 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965).

Le vendeur ne peut en aucun cas invoquer la nullité de l’acte.

L’action peut être intentée par :

                - le promettant dans le cas d’une promesse d’achat,
                - le bénéficiaire en cas de promesse de vente
                - l’acquéreur

L’action en réduction de prix

L’acquéreur peut engager l’action en diminution de prix contre le vendeur quand la superficie réelle du lot  est inférieure de plus d’un 1/20ème (>5%) à celle mentionnée dans l’acte (article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965).

L’action peut-être intentée par l’acquéreur ou par ses héritiers. Cette action ne se transmet pas au sous-acquéreur lorsque le lot est revendu avant le délai d’un an.

Exemple: la superficie dans un acte de vente est de 72m² au prix de 560.000francs

                    La superficie réelle après expertise est de 66m²

                    la diminution est de ((66-72)/64)/100=9%

L’acquéreur peut demander une diminution de prix au vendeur de: ((560.000/72) x 66)- 560.000 = 46.666 francs.

 

Le recours en responsabilité à l’encontre du vendeur est possible. Les frais de notaire,
l’emprunt éventuel ont été calculés sur le prix de départ. Ce préjudice subi par l’acquéreur est susceptible d’une action en dommages et intérêts contre le vendeur.

"Si le vendeur a eu recours à un professionnel pour le mesurage, ce recours n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité, mais celui-ci pourra agir contre le professionnel pour engager sa responsabilité".

Mesurage

La loi n’impose aucune méthode de mesurage et les parties peuvent elles mêmes procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d’un professionnel.

Si le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé. La loi Carrez nécessite un mesurage rigoureux.

Le professionnel doit être un homme de l’art, compétent tant en mesurage que dans le domaine juridique et couvert obligatoirement par une assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

"IMPORTANT"

Si la surface est supérieure à celle mentionnée dans l’acte et à la différence des dispositions du Code Civil, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix pour l’excédent de mesure.

"Par contre, le recours en responsabilité à l’encontre du professionnel qui à effectué le mesurage est possible. Il faut savoir que dans ce cas il n’y a pas de tolérance et que le vendeur peut intenter une action dans le délai de 10 ans".

Exemple: la superficie précisée dans un acte de vente suite au mesurage par un professionnel est de
72m² au prix de 560.000 francs.

La superficie réelle après expertise est de 78 m² soit une perte pour le vendeur de:

                                    (560.000/72) x 6 m² = 46.666 francs

"Le vendeur est en droit d’agir en garantie contre le professionnel en demandant le remboursement de la somme de 46.666 francs et éventuellement des dommages et intérêts pour le préjudice subi".  

Quelques rappels importants !!!

Art 1582 du Code Civil.
La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Art 1583 du Code Civil.
Elle est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on a convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas été livrée, ni le prix payé.

Art 1589 du Code Civil.
La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix.

Un acte authentique n’est pas obligatoire, il a seulement pour effet de donner date certaine et, enregistré, il est opposable aux tiers.

La publicité (journaux, revues, affiches...) avec indication d’une superficie inexacte d’un lot de copropriété est un délit de publicité mensongère. (Art 121.1, 121.4 et 213.9 du Code de la Consommation).

Une promesse de vente d’un lot de copropriété ne mentionnant pas la superficie est nulle.

Réponse n° 48386 - 31 Mars 1997 p.1683 au Journal Officiel des Débats de l’Assemblée Nationale:
"Les ventes par adjudication devant le tribunal, sur licitation ou sur saisie immobilière, entrent effectivement dans les champs d’application de la Loi du 18 Décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété".

Rappel de l’Article 1840.A du Code Général des Impôts selon lequel... "est de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble...  si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date".

Démarche à suivre pour la vente d’un lot de copropriété.

Afin d’éviter toutes complications et avant toute publicité, le vendeur doit mesurer ou pour obtenir une garantie certaine faire effectuer le mesurage par un professionnel.

Dans l’objectif de mieux protéger le vendeur contre d’éventuelles contestations ultérieures, le mesurage doit être effectué après consultation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

En option un plan constatant l’état des lieux le jour de l’intervention peut-être annexé au Certificat de Mesurage.

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