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Appréciez votre patrimoine par rapport au marché.
Dans le but de :
- Favoriser
une vente ou un achat, mettre en place une stratégie immobilière.
- Aide
préalable à la décision pour juger de l'opportunité d'une opération.
- Disposer
d'arguments lors de la négociation.
- Obtenir
un prêt bancaire.
- Faciliter
une division équilibrée :
- en cas de succession, donation, partage.
- préparation de transmission d'entreprise.
- Créer
une Société Civile Immobilière (S.C.I.)
- Justifier
une valeur vis à vis de l'Administration Fiscale.
Lors de l'évolution de votre patrimoine (vente, achat, location,
partage, succession ) il vous faut en connaître la valeur.
L’expertise ACI vous permet de connaître la valeur vénale des biens
immobiliers. Celle-ci correspond au montant que vous obtiendriez en cas
de vente à l'amiable dans des délais normaux.
Cette valeur ne doit pas être confondue avec le prix que l'on peut en
attendre, celui-ci étant dépendant des facteurs inhérents à une négociation.
DEFINITION DE LA
VALEUR VENALE
La Valeur Vénale correspond au meilleur prix auquel un bien
pourrait raisonnablement être vendu à la date d'expertise.
Cette
valeur est donc celle d'un bien soumis au jeu de l'offre et de la
demande sur un marché déterminé, et dans les conditions suivantes :
- Il
existe des acheteurs susceptibles d'acquérir le bien,
- Le
vendeur a la ferme intention de vendre mais n'est pas contraint de réaliser
trop rapidement une opération ayant pour conséquence la
liquidation brusquée de son patrimoine.
- Le
délai de commercialisation est raisonnable et tient compte de la
nature et de l'importance des biens, ainsi que de l'état du marché,
celui-ci étant supposé ne pas subir de variations significatives
pendant ladite période.
- Les
biens sont proposés sur le marché au plus grand nombre d'acquéreurs
possible.
- Il
ne sera pas tenu compte d'une surenchère éventuelle émanant d'un
acheteur agissant en raison d'une convenance particulière.
Elle ne doit pas être confondue avec
:
- La
valeur à neuf ou valeur d'assurances (police.
- La
valeur d'amortissement (comptable ou fiscale.
- La
valeur économique d'utilisation.
- La
valeur d'expropriation.
LES ELEMENTS PRIS EN COMPTE POUR ETABLIR UNE VALEUR VENALE
Nous distinguons quatre types fondamentaux d'éléments à
retenir :
- La
réglementation d'urbanisme (zone, COS, servitudes...
- Les
facteurs physiques (superficie en plan de masse, desserte et accès,
homogénéité, âge de constructions, équipements généraux, répartition des surfaces.
- Les
facteurs juridiques (T.V.A. ou droits de mutations, local libre ou
occupé, ....
- Les
facteurs économiques (rapport actuel offre-demande pour ce type de
bien, infrastructures, situation géographique, points de
comparaison en matière de cessions...)
METHODE D’EVALUATION
- Définir
les caractéristiques du bien (localisation, analyse juridique,
description, état d'entretien, possibilités d'utilisation
actuelles ou potentielles).
- Situer
le bien dans le marché correspondant (analyse des transactions et
de l'évolution du marché pour des biens comparables).
- Les
valeurs sont issues de la confrontation de plusieurs méthodes, et
notamment celles par l'approche par le revenu et par l'approche par
analogie.
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